Když vlastní příjmy nestačí

Nedávno se na mě obrátil klient, který řešil koupi svého prvního bydlení. Jeho vlastní příjmy však z pohledu bankovní metodiky nestačily na to, aby dosáhl na potřebnou výši úvěru. Správné posouzení možností je přitom klíčové – jak často zmiňuji v článku o prvním kroku při vyřizování hypotéky, důkladná příprava předem ušetří nejvíce času.

Abychom na požadovanou výši hypotéky dosáhli, zapojili jsme jeho rodiče jako spolužadatele. Zároveň jsme do zástavy museli přidat i rodinný dům rodičů, na kterém však již jedna hypotéka vázla. Z tohoto důvodu jsme byli limitováni výběrem bank a museli jsme celý případ řešit výhradně u jedné konkrétní banky.

A právě zde nastal zásadní háček.

Náraz do metodiky: Věk rodičů a drastický nárůst splátky

Banka se striktně držela své standardní metodiky: pokud do hypotéky vstupují rodiče jako spolužadatelé, maximální doba splatnosti celého úvěru se řídí podle věku nejstaršího ze žadatelů.

Co to znamenalo v praxi?

• Místo standardní 30leté splatnosti banka výrazně zkrátila dobu splácení.

• Měsíční splátka se tím pádem znásobila.

• Pro mladého klienta byla takto vysoká splátka absolutně neúnosná a neudržitelná.

Zkrácení splatnosti například z 30 na 15 let totiž v praxi znamená, že se vaše měsíční splátka může téměř zdvojnásobit. Pro mladého člověka na začátku kariéry je takový skok v rodinném rozpočtu naprosto likvidační. Přichází tak o možnost pořídit si vlastní bydlení, i když by běžnou 30letou splátku bez problémů ze svého platu zvládal.

V tuto chvíli by to většina lidí i běžných finančních poradců vzdala s tím, že „pravidla banky zkrátka nepustí“ a že výjimka u hypotéky na splatnost v tomto případě nepřipadá v úvahu.

Jak se schvaluje výjimka u hypotéky

Standardní metodika bank je nastavená pro masový trh a 90 % běžných případů. Každá banka přitom přistupuje k pravidlům trošku jinak – podobný princip metodických rozdílů řešíme například u specifických skupin žadatelů v článku Hypotéka pro OSVČ. Pokud ale standardní postup nestačí, vyžaduje případ individuální přístup.

Pokud přesně víte:

1. Jak případ správně strukturálně vystavět.

2. Jakými argumenty obhájit reálné riziko pro banku (mladý klient, který bude úvěr primárně splácet).

i „nemožné“ se najednou stane reálným.

Díky detailní znalosti vnitřních procesů a osobnímu vyjednávání s bankou se nám podařilo vyjednat nestandardní výjimku u hypotéky. Banka akceptovala rozložení splátek na plných 30 let podle věku hlavního mladého žadatele.

Výjimka u hypotéky není nároková a banka vám ji nedá automaticky jen na základě požádání. Aby byla úspěšně schválena, musí mít schvalovatel na stolu neprůstřelné argumenty.

Co si z tohoto případu odnést?

Při řešení financování se nenechte odradit prvním zamítnutím nebo nepříznivým výpočtem na přepážce.

• Pravidla mají své výjimky: Schválená výjimka u hypotéky ukazuje, že banky jsou obchodní firmy a mají prostor pro vyjednávání, pokud je obchod dobře obhájen.

• Neexistuje univerzální „NE“: To, co neprojde na první dobrou přes automatický systém, může projít díky odborné argumentaci na vyšších místech.

• Příprava je základ: Ať už řešíte komplikovaný případ s ručením rodiny, nebo přemýšlíte, zda využít nástroje jako předschválená hypotéka, správné nastavení strategie na začátku vám ušetří milionové starosti.