Jak začít s přípravou na hypotéku?
Dnes se podíváme na typický příklad mladé rodiny, která zvažuje koupi vlastního bydlení.
Parametry:
- Cena nemovitosti: 4.000.000,- Kč
- Vlastní prostředky: 800.000,- Kč (20 %), nebo 400.000,- Kč (pro mladé do 36 let postačí pouze 10%)
- Výše hypotéky: 3.600.000,- Kč (90 %)
- Úroková sazba: 5 % ročně
- Doba splatnosti: 30 let
- Měsíční splátka: cca 21.500,- Kč
Naši žadatelé jsou mladí lidé do 36 let s měsíčním příjem 80.000,- Kč, oba jsou zaměstnaní a nemají žádné dluhy ani negativní záznamy v registrech. Po důkladné analýze příjmů a výdajů jsme došli k závěru, že jsou klienti bonitní a splácení hypotéky by nemělo být problémem.
Při plánování však zohledňujeme i dlouhodobá rizika, jako například ztrátu příjmu při nástupu na rodičovskou dovolenou. Celkové DSTI je pod 40% což je za mě doporučená hranice poměru celkových závazků vůči příjmům.
Tip: Nezapomeňte zahrnout nejen pravidelné měsíční výdaje, ale i potenciální budoucí náklady, jako jsou opravy, rekonstrukce nebo výbava domácnosti. Důležité je mít také finanční rezervu, která vám pomůže zvládnout neočekávané výdaje.
Trh nabízí širokou škálu hypotečních produktů, které se liší nejen úrokovou sazbou, ale i dalšími podmínkami. Nejprve zjišťujeme nabídku od stávající banky klientů, kde mají běžný účet. Pokud by byla výrazně dražší, hledáme nejlepší alternativu na trhu.
Tip: Pokud stávající banka nabídne horší úrokovou sazbu, neváhejte dokládat protinabídku z jiné banky a požádat o dorovnání sazby.
Podání žádosti
Po výběru banky přichází na řadu podání žádosti o hypotéku. Banka bude vyžadovat řadu dokumentů jako občanský průkaz, potvrzení o příjmech, výpisy z účtu, návrh kupní smlouvy a případně advokátní úschovy.
Tip: Žádost lze podat i takzvaně „na nečisto“ pro scoring registrů pokud si žadatelé chtějí být na 100% jistí. Negativní záznam v registrech je často KO pro získání hypotéky.
Odhad nemovitosti a schválení hypotéky
Odhad nemovitosti je klíčovým krokem. Banka si nechá zpracovat odhad hodnoty nemovitosti, kterou chcete koupit. Tento odhad ovlivní, kolik peněz vám banka bude ochotna půjčit.
Standardně se při odhadu potvrzuje kupní cena nemovitosti. Pokud by však byla nemovitost výrazně nadhodnocena, odhadce nebo supervize v bance může snížit její odhadní cenu, a tím budete potřebovat mnohem více vlastních prostředků.
Příklad:
- Cena nemovitosti: 4.000.000,- Kč
- Odhadní cena: 3.500.000,- Kč
- Banka půjčí maximálně: 3.150.000,- Kč
Místo původních 400.000,- Kč vlastních prostředků budete najednou potřebovat 850.000,- Kč.
Pokud odhad dopadl v pořádku a na nemovitosti nevázne žádné zásadní věcné břemeno (např. věcné břemeno dožití), žádost se posílá ke schválení.
Často se stává, že na nemovitosti je hypotéka od jiné banky. Prodávající musí nechat u stávající banky vypracovat vyčíslení aktuálního závazku k určitému datu. Tento závazek bude splacen novým hypotečním úvěrem. Je důležité zvolit správné datum doplacení závazku vzhledem k časové náročnosti schválení a čerpání hypotéky. Doporučuji si zde nechat rezervu.
Tip: Při prodeji v rodině lze zafinancovat koupi i bez vlastních prostředků a mít tak 100% hypotéku.
Podpis smlouvy a čerpání úvěru
Po schválení hypotéky dochází k podpisu úvěrové smlouvy. Tento krok je závazný, a proto je důležité, abyste si všechny podmínky důkladně prostudovali a porozuměli jim.
Na základě žádosti o čerpání banka uvolní peníze buď přímo na účet advokátní úschovy, nebo podle dohodnutých podmínek.
Tip: Doporučuji podepisovat úvěr v jeden den s podpisem kupních smluv. Bylo by velice nepříjemné podepsat hypoteční úvěr a následně by vám prodávající řekl, že si prodej rozmyslel a kupní smlouvu nepodepíše.
Potenciální rizika spojená s hypotékou
Jako každý finanční závazek, i hypotéka nese určitá rizika. Jedním z nich je riziko změny úrokové sazby. V dnešní době je tato situace příznivější, jelikož sazby klesají, a vy tak budete postupně platit méně za hypotéku než na začátku.
Dalším rizikem je platební neschopnost. Pokud například ztratíte zaměstnání nebo onemocníte, může to ovlivnit vaši schopnost splácet hypotéku. Proto je dobré mít finanční rezervy.
Pokles hodnoty nemovitosti je riziko, které může ovlivnit vaši hypotéku. Pokud kupujete nemovitost v době, kdy jsou nemovitosti předražené, a přijde propad na nemovitostním trhu, banky mohou nechat přecenit zastavěnou nemovitost. Pokud bude hodnota nižší, než na kterou byl původně udělaný odhad, budete muset doplatit z vlastních prostředků chybějící LTV nebo dát do zástavy jinou nemovitost.
Plánujete si vzít hypotéku? Zavolejte mi.
Rád Vám pomohu.
Plánujete si vzít hypotéku? Zavolejte mi.
Rád Vám pomohu.
