Jak banky posuzují příjem OSVČ

Zatímco zaměstnanec dokládá příjem potvrzením od zaměstnavatele, podnikatel prokazuje svou bonitu především daňovým přiznáním. Banky se přitom dívají především na základ daně po odečtení nákladů, nikoliv na celkový obrat podnikání.

To znamená, že pokud máte vysoké výdaje nebo využíváte výdajový paušál, může se stát, že banka bude váš příjem hodnotit výrazně nižší, než kolik ve skutečnosti vyděláváte.

Velmi zjednodušeně banka vypočítá váš čistý měsíční příjem z daňového přiznání a podle něj posoudí, jak vysokou hypotéku můžete splácet.

Každá banka má přitom vlastní metodiku výpočtu a výsledná výše hypotéky se může výrazně lišit.

Paušální daň a hypotéka

Pokud podnikáte v režimu paušální daně, hypotéku získat můžete. Banky v takovém případě často vycházejí například z pohybů na účtu nebo z výše fakturace.

Každá banka má ale jiný přístup, a proto je důležité správně nastavit žádost o hypotéku už na začátku.

Paušální výdaje a hypotéka

Velkou roli při posuzování hypotéky hraje způsob zdanění. Pokud uplatňujete výdajový paušál, může být váš daňový základ relativně nízký, což snižuje i příjem, který banka uzná.

Na druhou stranu některé banky dokážou příjem dopočítat například z obratu nebo z výpisů z účtu. V takovém případě může být výsledná bonita vyšší.

Proto je často důležité vybrat správnou banku – rozdíl ve výši schválené hypotéky může být i několik milionů korun.

Předschválená hypotéka na základě obratu na účtu

Pro mnoho podnikatelů existuje velmi zajímavá možnost, jak získat hypotéku i bez klasického posuzování podle daňového přiznání. Některé banky totiž dokážou předschválit hypotéku pouze na základě obratu na podnikatelském účtu.

Banka v takovém případě analyzuje příjmy, které vám pravidelně chodí na účet, a podle nich automaticky vyhodnotí maximální výši hypotéky.

Velkou výhodou je, že tento proces často probíhá automaticky pomocí bankovního systému, který pravidelně přepočítává dostupnou výši hypotéky. Přepočet většinou probíhá každý lichý měsíc.

Maximální výše takto předschválené hypotéky může nově dosahovat až 15 000 000 Kč.

Pokud vás zajímá,jaké jsou výhody předschválené hypotéky, podrobněji jsem ho popsal v článku předschválená hypotéka.

Kolik může OSVČ získat na hypotéce

Výše hypotéky pro OSVČ závisí především na výši daňového základu, obratu podnikání a celkové bonitě žadatele. Banky obvykle počítají maximální splátku podle čistého měsíčního příjmu.

Obecně platí, že splátka hypotéky by neměla překročit přibližně 40–45 % čistého příjmu domácnosti. Přesná výše hypotéky se ale může výrazně lišit podle banky, délky splatnosti a dalších závazků.

Proto je vždy dobré si možnosti financování nechat předem spočítat.

Jaké dokumenty budete potřebovat

Pokud žádáte o hypotéku jako OSVČ, banka obvykle požaduje:

• dvě poslední daňová přiznání

• potvrzení o zaplacení daně

• výpisy z podnikatelského účtu

• přehled o zaplaceném zdravotním a sociálním pojištění

Některé banky mohou požadovat také další dokumenty, například smlouvy s klienty nebo fakturaci za poslední období.

Jak zvýšit šanci na získání hypotéky

Existuje několik způsobů, jak může podnikatel zvýšit svou šanci na schválení hypotéky.

• Stabilní podnikání
  Banky obvykle požadují alespoň 1–2 roky podnikání, aby viděly stabilní historii příjmů.
• Vyšší daňový základ
  Příliš agresivní optimalizace daní může výrazně snížit bonitu a tím i maximální výši hypotéky.
• Spolužadatel
  Pokud žádáte o hypotéku společně s partnerem nebo partnerkou, může se vaše bonita výrazně zvýšit.
• Správný výběr banky
  Různé banky počítají příjem OSVČ odlišně. V některých případech může být rozdíl ve výši schválené hypotéky i několik milionů korun.

Nejčastější chyby OSVČ při žádosti o hypotéku

Za dobu praxe jsem viděl několik situací, které podnikatelům zbytečně komplikují získání hypotéky.

Mezi nejčastější patří:

• příliš nízký základ daně

• krátká historie podnikání

• žádost o hypotéku bez předchozí přípravy

• výběr nevhodné banky

Přitom často stačí drobná úprava strategie a hypotéku lze bez problémů získat.

Shrnutí

Hypotéka pro OSVČ není nedosažitelná. Banky s podnikateli běžně pracují a mají vlastní metodiky posuzování příjmů.

Důležité je správně nastavit žádost o hypotéku, vybrat vhodnou banku a připravit potřebné dokumenty. V některých případech může být zajímavým řešením také předschválená hypotéka na základě obratu na účtu, která podnikatelům výrazně usnadňuje plánování financování.

Pokud chcete zjistit, jak probíhá spolupráce při vyřízení hypotéky, podívejte se na stránku hypotéka.

Rád vám pomohu spočítat vaše možnosti financování a připravit žádost tak, aby měla co největší šanci na schválení.

Hypotéka je dlouhodobý závazek, a proto je důležité myslet i na možná rizika. Více se o nich dočtete v rizika hypotéky.