Co je vlastně v sázce?

Refixace není jen o „podpisu nového papíru“ od vaší stávající banky. Je to moment, kdy máte nad bankou největší moc. Můžete změnit délku fixace, upravit výši splátek, nebo dokonce celou hypotéku přenést jinam, pokud vám konkurence nabídne lepší podmínky.

1. Strategie načasování: Kdy začít jednat?

Většina lidí dělá tu chybu, že čeká na „dopis z banky“. Ten ale obvykle přichází 3 měsíce před koncem fixace, což vám dává velmi malý prostor pro manévrování.

• 9 měsíců před koncem: Začněte sledovat výhled úrokových sazeb. Je trh v poklesu, nebo se očekává růst?

• 6 měsíců před koncem: Ideální čas pro první nezávaznou kalkulaci. Mnoho bank umí „rezervovat“ novou sazbu s předstihem až půl roku. Pokud sazby mezitím vyrostou, vy máte svou jistotu schovanou v kapse.

2. Kalkulace: O kolik se mi reálně zvedne splátka?

Pro mnoho klientů je největším strašákem právě skok v měsíčních nákladech. Pokud jste před pěti lety fixovali s úrokem kolem 2 %, musíte se připravit na novou realitu.

Předpokládejme modelový příklad: Hypotéka 4 000 000 Kč, zbývající splatnost 20 let.

3. Nová legislativa a poplatky za odchod (ÚvN)

Tohle je téma, které v roce 2026 rezonuje nejvíc. Od roku 2024 platí novela zákona o spotřebitelském úvěru, která mění pravidla pro předčasné splacení.

• Při refixaci: Pokud odcházíte k jiné bance přesně v termínu konce fixace, je tento přechod ze zákona zdarma.

• Mimo fixaci: Pokud byste chtěli refinancovat dříve, banka si může účtovat poplatek (tzv. účelně vynaložené náklady) ve výši 0,25 % z předčasně splacené části za každý rok zbývající fixace (max. 1 %).

Tip: Pokud uvažujete o přechodu, musíme to naplánovat přesně na měsíc, kdy vám fixace končí, abyste se těmto zbytečným nákladům vyhnuli.

4. Specifika pro OSVČ a podnikatele

Pro majitele firem a živnostníky je refixace s refinancováním vždy o něco složitější. Banky v roce 2026 velmi přísně posuzují stabilitu příjmů a daňovou historii.

Pokud uvažujete o přechodu k jiné bance, budeme muset doložit dvě poslední daňová přiznání a bezdlužnost. Pokud jste v minulém roce daňově optimalizovali, může být někdy výhodnější zůstat u stávající banky, která vás už zná.

Tip: Pokud jste OSVČ, podívejte se na můj článek o specifikách hypoték pro podnikatele, kde vysvětluji, jak banky počítají vaše příjmy.

5. Časté chyby, kterým se vyhněte

1. Slepá důvěra ve stávající banku: Banka sází na vaši pohodlnost. První nabídka, kterou dostanete do schránky, je málokdy ta nejlepší možná na trhu.

2. Ignorování doprovodných produktů: Pozor na „slevy“ za pojištění schopnosti splácet. Často je toto pojištění tak drahé, že se vám celková splátka nevyplatí ani s nižším úrokem. Vždy počítáme celkové RPSN hypotéky.

3. Podcenění odhadu nemovitosti: Pokud cena vaší nemovitosti v Hradci Králové za poslední roky vzrostla, kleslo vaše LTV (poměr dluhu k hodnotě). Díky tomu se můžete dostat do mnohem lepší sazbové kategorie. Investice do nemovitostí v HK stále dávají smysl právě díky růstu hodnoty, který vám nyní může ušetřit na úrocích.

Jak získat nejlepší nabídku na trhu?

Neztrácejte čas obcházením poboček a složitým vyjednáváním. Každá banka má v daný měsíc jinou „chuť“ půjčovat a jiné akční nabídky.

Jako nezávislý specialista mám přístup do systémů všech bank najednou. Dokážu vám během jedné schůzky srovnat aktuální úrokové sazby, celkové náklady a vyjednat podmínky, na které jako jednotlivec na přepážce často nedosáhnete.

Končí vám fixace v nejbližší době?

Nenechávejte to na poslední chvíli. Ozvěte se mi přes formulář níže nebo mi zavolejte. Podíváme se na vaše možnosti, srovnáme aktuální nabídky všech bank a vybereme tu, která vám dává největší smysl.